NUEVA LEY DE ARRENDAMIENTO
La Ley 820 estableció que al momento de celebrarse el contrato de arrendamiento, el dueño de la vivienda puede exigir una garantía al arrendatario para que luego el arrendador no tenga que cancelar las cuentas de servicios que deje pendientes el inquilino. El arrendador deberá informar a EE.PP.M. sobre el inicio del contrato de arrendamiento y anexar la garantía.
Si no se exige ese respaldo o no se informa en el formato establecido por EE.PP.M., el propietario deberá asumir de manera solidaria las deudas que deje de pagar el inquilino por concepto de servicios públicos domiciliarios, tal como sucede en la actualidad.
Esta ley sólo se aplica a los contratos de arrendamientos sobre viviendas urbanas; es decir, no rige sobre establecimientos no residenciales ni sobre viviendas ubicadas en el área rural.
La Ley entró en vigencia el 10 de julio de 2004.
PREGUNTAS FRECUENTES
¿El propietario de una vivienda debe pagar las cuentas de servicios que dejen los arrendatarios sin pagar?
De acuerdo con lo establecido por la Ley 142, las empresas de servicios públicos pueden cobrar las deudas por la prestación de éstos a los usuarios, suscriptores, o a los propietarios del inmueble, independientemente de quien haya hecho el uso, debido a la solidaridad establecida en el Contrato de Condiciones Uniformes.
¿Existen opciones para que el propietario y el suscriptor no tengan que pagar las cuentas que dejen pendientes los inquilinos?
Sí. Cuando un inmueble sea entregado en arriendo, el propietario puede escoger entre las siguientes opciones frente al pago de los servicios públicos:
- Mantener la solidaridad establecida en el artículo 130 de la Ley 142 de 1994, modificado por el artículo 18 de la ley 689 de 2001. Es decir, en caso de que el inquilino se vaya sin pagar, el propietario debe asumir los consumos ocasionados hasta el momento en que le suspendieron los servicios por no pago.
- Para evitar lo anterior, de acuerdo con el artículo 15 de la ley 820 de 2003 (Ley de Arrendamientos de Vivienda Urbana) y de su decreto reglamentario 3130 de noviembre 4 de 2003, al momento de la celebración del contrato el arrendador (propietario) podrá exigir al arrendatario (inquilino) el otorgamiento de garantías o fianzas, con el fin de que la vivienda no quede afectada al pago de los servicios públicos, caso en el cual el propietario no será responsable solidariamente.
¿La ley de arrendamientos sólo se aplica a los nuevos contratos de arrendamiento, o también a los que se realizaron antes del 10 de julio de 2004?
Esta ley sólo se aplica a los contratos de arrendamiento que se suscriban con posterioridad al 10 de julio de 2004.
¿Qué clases de garantías se podrán ofrecer para no ser solidariamente responsable de la deuda por servicios públicos?
Se consideran como garantías o fianzas las siguientes: depósitos en dinero a favor de las entidades o empresas de servicios públicos domiciliarios, garantías constituidas u otorgadas ante instituciones financieras o fiduciarias, póliza de seguros, codeudor con propiedad raíz, endoso de títulos y/o garantías, fiducia y encargo fiduciario.
¿Por qué valor se debe otorgar la garantía?
La garantía será por el valor equivalente a dos meses de facturación del cargo fijo, el cargo por aportes de conexión y al cargo por unidad de consumo. Las empresas de servicios públicos suministrarán esa información y la divulgarán periódicamente.
¿En qué consiste la denuncia del contrato?
Es el aviso que el arrendador da a las empresas de servicios con el fin no ser solidario en el pago de los servicios públicos consumidos por el arrendatario. Para esto debe diligenciar un formato que se entregará gratuitamente en las oficinas de servicio al cliente de EE.PP.M. y que también estará disponible en las dirección electrónica y www.eeppm.com. Dicho formulario debe ser suscrito por el arrendador y el arrendatario.
Una vez hecho este trámite, ¿a partir de cuándo deja de ser responsable el arrendador por los pagos de servicios públicos?
El propietario dejará de ser solidario por el pago de los servicios públicos a partir de la facturación subsiguiente a la denuncia del contrato de arrendamiento.
Por ejemplo, si la denuncia se hizo el 12 de julio y el período de facturación de ese ciclo vence el 31 de julio, quiere decir que a partir del 1 de agosto la responsabilidad recaerá únicamente sobre el inquilino.
¿Qué pasa si el arrendador no denuncia el contrato?
Si se incumple con la obligación de denunciar la existencia del contrato de arrendamiento, el propietario será solidario en el pago de los servicios públicos que dejó sin cancelar el inquilino.
Requisitos:
a) Diligenciar y presentar ante EE.PP.M. el formato establecido por la entidad para el denuncio del contrato de arrendamiento.
b) Que el propietario esté al día por concepto de servicios públicos domiciliarios que se prestan en el inmueble entregado en arrendamiento, y cuyo contrato se está denunciando y por las sumas que a éste correspondan.
c) Que el arrendatario esté al día con EE.PP.M. por concepto de servicios públicos domiciliarios.
d) Que el codeudor esté al día con EE.PP.M. por concepto de servicios públicos y que acredite buen comportamiento de pago según las Centrales de Riesgo.
e) Otorgar alguna de las garantías establecidas por EE.PP.M. en las cláusulas del Contrato de Condiciones Uniformes.
f) Entregar la documentación adicional establecida por EE.PP.M. y señaladas en la cláusula sobre denuncia del contrato de arrendamiento.
Anexos:
a) Fotocopia de los documentos de identificación del arrendador, del arrendatario y de su codeudor, en caso de que su aval sea la garantía ofrecida. Las personas jurídicas deberán aportar el certificado de representación legal expedido con una antigüedad no mayor a 90 días, y fotocopia de la cédula del representante legal. En el momento de su entrega, las fotocopias de los documentos de identificación se confrontarán con los originales para verificar su autenticidad. No se aceptarán colillas de trámite del documento de identificación.
b) Si el arrendador o el arrendatario actúan en representación de tercera persona, deberán anexar el poder o mandato para actuar como tales.
c) Acreditación del carácter de propietario o poseedor del inmueble.
d) Comprobante del depósito u original de la garantía, según las clases y por el valor estipulado en el presente decreto.
e) Última factura de servicios públicos cancelada del inmueble objeto de la denuncia, y del inmueble del codeudor.
f) Pagaré con carta de instrucciones, firmado por el arrendatario y por su codeudor en caso de que su aval sea la garantía ofrecida para el cubrimiento de los saldos insolutos, el cual deberá otorgarse en el formato que suministre EE.PP.M.
¿Qué pasa si el arrendador suministra información falsa en la denuncia del contrato?
Si esto ocurre, el dueño será solidariamente responsable en el pago de los servicios a partir del momento en que efectuó el denuncio del contrato de arrendamiento.
¿Qué pasa si el arrendatario suministra información falsa en el denuncio?
En estos casos, el inquilino incurrirá en causal de suspensión servicios, sin detrimento de las demás acciones legales a que haya lugar.
¿Por cuánto tiempo tienen vigencia las garantías?
Las garantías constituidas tendrán una vigencia igual al período comprendido entre la fecha de la denuncia del contrato de arrendamiento y tres (3) meses más posteriores a la fecha de terminación de este contrato.
Sí la garantía es un depósito en dinero, ¿qué procedimiento se debe seguir?
Para la constitución de depósitos en dinero a favor de EE.PP.M., el arrendatario depositará ante la institución financiera indicada por las EE.PP.M. y de acuerdo con el procedimiento establecido por ésta, a su favor y a título de depósito, una suma igual al valor de la garantía señalada por EE.PP.M. para cada servicio, estrato y municipio.
¿En qué cuenta se debe consignar el monto de la garantía?
EE.PP.M. abrió la cuenta de ahorros N° 379007396 del BANCO DE BOGOTÁ, para que los arrendatarios consignen el valor equivalente a la garantía a ofrecer en la denuncia de los contratos de arrendamientos, o Ley 820.
Una vez terminado el contrato, ¿qué pasa con este dinero?
Los dineros entregados en depósito, junto con sus rendimientos, son del arrendatario, quien podrá obtener su devolución una vez finalice el contrato, dentro de los veinte días siguientes a la autorización escrita por parte de EE.PP.M. a la entidad financiera donde se encuentre el depósito, previa deducción de los saldos que adeude el arrendatario.
¿Qué pasa con los servicios nuevos solicitados durante la vigencia del contrato de arrendamiento?
Los servicios adicionales solicitados a Empresas Públicas de Medellín correrán a cargo de quien los solicite, para lo cual EE.PP.M. exigirá la constitución de las garantías necesarias, que serán devueltas cuando el tomador del servicio, el arrendatario, requiera la cancelación o suspensión del mismo.
¿Cuál es el procedimiento en caso de incumplimiento en el pago?
Una vez aprobada la denuncia del contrato de arrendamiento y de su garantía y hasta la fecha de terminación del contrato de arrendamiento informada por el arrendador y el arrendatario, la responsabilidad sobre el pago de los servicios públicos recaerá única y exclusivamente en el arrendatario. Si el arrendatario no paga, EE.PP.M. podrá hacer exigibles las garantías o depósitos constituidos, y si éstas no fueren suficientes, suspenderá el servicio y podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario.
Una vez terminado el contrato, ¿el arrendador asume nuevamente la responsabilidad por el pago?
A partir de la terminación del contrato de arrendamiento indicada en el denuncio de éste, el propietario será nuevamente solidario con la deuda por servicios públicos domiciliarios, salvo que se renueven oportunamente la garantía y la denuncia del contrato de arrendamiento.
¿Qué ocurre con la solidaridad cuando se cambia el uso a la instalación?
Si en forma no autorizada por EE.PP.M. se detecta en el inmueble denunciado el cambio de uso a no residencial, se suspenderá el servicio y EE.PP.M. comunicará lo anterior al propietario y al arrendatario, indicándoles además que a partir de la identificación del cambio de destinación el propietario será solidario con la deuda.
Aplicación de pagos con la garantía
La garantía cubrirá el valor de los servicios públicos domiciliarios avalados por ésta y también las sumas debidas por concepto de fraudes.
Inhabilidad de morosos
De acuerdo con lo establecido por la ley, las personas que aparezcan relacionadas en el boletín de deudores morosos no podrán celebrar contratos con el Estado, ni tomar posesión de cargos públicos, hasta tanto no demuestren la cancelación de la totalidad de las obligaciones contraídas con el Estado, o acrediten la vigencia de un acuerdo de pago.
Asimismo, se hará el reporte respectivo a las centrales de riesgo de los arrendatarios que no se encuentren al día en el pago de la cuenta de servicios.
¿Con cuántas cuentas vencidas se suspenderá el servicio en los contratos de arrendamiento?
Para los servicios públicos domiciliarios suministrados por EE.PP.M. al sector residencial urbano, cuyo contrato de arrendamiento haya sido informado, EE.PP.M. podrá suspender el servicio al vencimiento de la primera factura.
En los demás eventos (para sector no residencial y para residencial que no haya sido informado el contrato de arrendamiento), la suspensión se hará al vencimiento de la segunda factura.
¿Cuál es la razón para aplicar esta medida?
La Ley 689 de 2001, en su artículo 18 estableció que los dueños de inmuebles son "solidarios" únicamente hasta el segundo mes. En otras palabras, la nueva reglamentación exige a los propietarios responder únicamente por dos meses de facturación. Por tanto, la empresa adquiere la obligatoriedad de aplicar la suspensión al segundo mes; de lo contrario, pierde el derecho a cobrar al propietario las cuentas que dejó pendientes el arrendatario.
Sí se inició una demanda de lanzamiento al arrendatario o los grupos armados se tomaron el inmueble, ¿qué se debe hacer para no ser solidario con los servicios públicos?
El propietario o quien actúe como tal, no será solidario con el valor de la deuda a partir del momento en que se informe a la empresa de servicios públicos que existe un proceso judicial, o una actuación de policía, entre el suscriptor y quienes efectivamente consumen el servicio, relacionado con la tenencia, la propiedad o la posesión del inmueble. Por ejemplo, que le fue aceptada la demanda de lanzamiento, o actuación policiva por ocupación violenta o de hecho del inmueble. Para lo anterior deberá aportar los documentos respectivos.
¿Dónde me pueden dar más información sobre este asunto?
Quienes deseen mayor información sobre el tema, pueden comunicarse al teléfono 2930253 Oficina del sector de San Benito, consultar las páginas www.eeppm.com o acercarse a las oficinas de Servicio al Cliente de EE.PP.M.
